LLEI DE LA PROPIETAT HORITZONTAL

LLei 49/1960 reformada per Llei 8/1999

EXPOSICIÓ DE MOTIUS
El llarg període de vigència de la Llei 49/1960, de 21 de Julio, sobre Propietat Horitzontal ha demostrat la gran utilitat d'aquest és molt diversos àmbits: en la regulació de les relacions entre els copropietaris sotmesos al seu règim, en el foment de la construcció, i d'urbanisme. Tant la Llei 2/1988, de 23 de febrer, com la Llei 3/1990, de 21 de Juny, van significar un gran avanç en l'acostament d'aquella a la realitat social. No obstant això, transcorregut el temps, han sorgit noves aspiracions de la societat en matèria de regulació de la Propietat Horitzontal.
Es considera així avui en dia que la regla de la unanimitat és a l'excés rigorosa, quan obstaculitza la relació de determinades actuacions que són convenients per a la comunitat de propietaris i fins i tot, per raons mediambientals o d'altra índole, per a la resta de la col·lectivitat. S'ha considerat així convenient flexibilitzar el règim de majories per a l'establiment de determinats serveis (porteries, ascensors, supressió de barreres arquitectòniques que dificultin la mobilitat de persones amb minusvalidesa, serveis de telecomunicacions, aprofitament d'energia solar, etcètera).
Una altra de les grans demandes de la societat és assolir que les comunitats de propietaris puguin legítimament cobrar el que els deuen els copropietaris integrants de les mateixes. El que es ve denominat lluita contra la morositat, es pretén combatre amb aquesta forma a través d'una pluralitat de mesures dirigides a tal fi: creació d'un fons de reserva, publicitat en l'instrument públic de transmissió de les quantitats degudes pels propietaris, afecció real de l'immoble transmès al pagament de les despeses generals corresponents a l'anualitat en la qual tingui lloc l'adquisició i a l'any immediatament anterior, responsabilitat solidària del *transmitente que no comuniqui el canvi de titularitat, atribució de caràcter executiu als acords formalitzats en acta de la Junta de Propietaris, establiment d'un procediment àgil i eficaç d'execució judicial per al cobrament dels deutes amb la comunitat, etcètera.
La present Llei porta a terme també una regulació actualitzada a la formació de les actes de les Juntes, funcions dels òrgans de la comunitat, en particular de l'administrador que podrà ser qualsevol copropietari o per persones físiques amb qualificació professional suficient, règim de convocatòria, exercici del dret de vot, renúncia al càrrec de President i altres nombroses matèries que la realitat diària de la vida en comunitat havia posat en relleu que estaven insuficientment regulades.
Amb això la Llei de Propietat Horitzontal gana en flexibilitat i dinamisme, però també en eficàcia, i s'acomoda als nous requeriments socials, en el convenciment que seguirà sent durant les dècades esdevenidores una de les normes jurídiques de major transcendència per al nostre país.

CAPÍTOL I
Disposicions generals
Article 1
La present Llei té per objecte la regulació de la forma especial de propietat establerta en l'article 396 del Codi Civil, que es denomina propietat horitzontal. 
A l'efecte d'aquesta Llei tindran també la consideració dels locals aquelles parts d'un edifici que siguin susceptibles d'aprofitament independent per tenir sortida a un element comú d'aquell o la via pública.
Article 2 
Aquesta Llei serà de l'aplicació:
a) A les comunitats de propietaris constituïdes conformement al disposat en l'article 5. 
b) A les comunitats que reuneixin els requisits establerts en l'article 396 del Codi Civil i no haguessin atorgat el títol constitutiu de la propietat horitzontal. 
Aquestes comunitats es regiran, en tot cas, per les disposicions d'aquest Llei quant al règim jurídic de la propietat, de les seves parts privatives i elements comuns, així com a quant als drets i obligacions recíproques dels propietaris.
c) Als complexos immobiliaris privats, en els termes establerts en aquesta Llei.

CAPÍTOL II

Del règim de la propietat per pis o locals

Article 3
En el règim de propietat establert en l'article 396 del Codi Civil correspon a l'amo de cada pis o local: 
a) El dret singular i exclusiu de propietat sobre un espai suficientment delimitat i susceptible d'aprofitament independent, amb els elements arquitectònics i instal·lacions de totes classes, aparents o no, que estiguin compresos dintre dels seus límits i serveixin exclusivament al propietari, així com el dels annexos que expressament hagin estat assenyalats en el títol, encara que es trobin situats fora de l'espai delimitat. 
b) La copropietat amb els altres amos de pisos o locals, dels restants elements pertinences i serveis comuns
A cada pis o local s'atribuirà una quota de participació en relació amb total del valor de l'immoble i referida a centèsimes del mateix. Aquesta quota servirà de mòdul per a determinar la participació en les càrregues i beneficis per raó de la comunitat. Les millores o menyscaptes de cada pis o local no alteraran la quota atribuïda, que només podrà variar-se per acord unànime.
Cada propietari pot lliurement disposar del seu dret, sense poder separar els elements que ho integren i sense que la transmissió del gaudi afecti a les obligacions derivades d'aquest règim de propietat.
Article 4
L'acció de divisió no procedirà per a fer cessar la situació que regula aquesta Llei. Només podrà exercitar-se per a cada propietari pro indiviso sobre un pis o local determinat, circumstància al mateix, i sempre que la pro-indivisió no hagi estat establerta d'intent per al servei o utilitat comuna de tots els propietaris.
Article 5
El títol constitutiu de la propietat per pisos o locals descriurà, a més de l'immoble en el seu conjunt, cadascun d'aquells, al que s'assignarà nombre correlatiu. La descripció de l'immoble haurà d'expressar les circumstàncies exigides en la legislació hipotecària i els serveis i instal·lacions amb que conti el mateix. La de cada pis o local expressarà la seva extensió,  veïns, planta en la qual es trobés i els annexos, tals com garatge, golfa o soterrani. 
En el mateix títol es fixarà la quota de participació que correspon a cada pis o local, determinada pel propietari únic de l'edifici a l'iniciar la seva venda de per pisos, per acord de tots els propietaris existents, per laude o per resolució judicial. Per a la seva fixació es prendrà com base la superfície útil de cada pis o local en relació amb el total de l'immoble, el seu emplaçament interior o exterior, la seva situació i l'ús que es presumeixi racionalment que va a efectuar-se dels serveis o elements comuns. 
El títol podrà contenir, a més, regles de constitució i exercici del dret i disposicions no prohibides per la Llei amb vista a l'ús o destinació de l'edifici, els seus diferents pisos o locals, instal·lacions i serveis, despeses, administració i govern, segurs, conservació i reparacions, formant un estatut privatiu que no perjudicarà a tercers si no estat inscrit en el Registre de la Propietat. 
En qualsevol modificació del títol, i fora de perill el que es disposa sobre validesa d'acords, s'observaran els mateixos requisits que per a la constitució.
Article 6
Per a Regular els detalls de la convivència i l'adequada utilització dels serveis i coses comunes, i dintre dels límits establerts per la llei i els estatuts , el conjunt dels propietaris podrà fixar normes de règim interior, que obligaran també a tot titular mentre no siguin modificades en la forma prevista per a prendre acords sobre l'administració.
Article 7
1. El propietari de cada pis o local, podrà modificar els elements arquitectònics, instal·lacions o serveis d'aquell quan no menyscabi o alteri la seguretat de l'edifici, la seva estructura general, la seva configuració o estat exteriors, o perjudiqui els drets d'altre propietari, devent adonar de tals obres prèviament a qui representi a la comunitat. 
En la resta de l'immoble no podrà realitzar alteració alguna i si adverteix la necessitat de reparacions urgents deurà comunicar-lo a l'administrador. 
2. AL propietari i a l'ocupant del pis o local no els està permès desenvolupar en ell o en la resta de l'immoble activitats prohibides en els estatuts, que resultin un perjudisi per a la finca o que contravinguin les disposicions generals sobre activitats molestes, insalubres, nocives, perilloses o il·lícites.
El President de la comunitat, a iniciativa pròpia o de qualssevol dels propietaris o ocupants, requerirà a qui realitzi les activitats prohibides per aquest apartat la immediata cessació de les mateixes, sota prevenció d'iniciar accions judicials procedents.
Si l'infractor persistís en la seva conducta el President, prèvia autorització de la Junta de propietaris, degudament convocada a aquest efecte, podrà entaular contra ell acció de cessació, que, en el no previst expressament per aquest article, el seu substanciarà per les normes que regulen el judici de cognició.
Presentada la demanda, acompanyada de l'acreditació del requeriment fefaent a l'infractor i de la certificació de l'acord adoptat per la Junta de propietaris, el Jutge podrà acordar amb caràcter cautela la cessació immediata de l'activitat prohibida sota prevenció d'incórrer en delicte de desobediència. Podrà adoptar així mateix quantes mesures cautelars fossin precises per a assegurar l'efectivitat de l'ordre de cessació. La demanda haurà de dirigir-se contra el propietari i, si escau, contra l'ocupant de la vivència o local. 
Si la sentència fos estimatoria podrà disposar a més de la cessació definitiva de l'activitat prohibida i la indemnització de danys i perjudicis que procedeixi, la privació del dret a l'ús de l'habitatge o local al temps no superior a tres anys, en funció de la gravetat de la infracció i dels perjudicis ocasionats a la comunitat. Si l'infractor no fos el propietari, la sentència podrà declarar extingits definitivament tots els seus drets relatius a l'habitatge o local així com el seu immediat llançament.
Article 8 
Els pisos o locals i els seus annexos podran ser objecte de divisió material per a formar altres més reduïts i independents, i augmentats per agregació d'altres confrontants del mateix edifici o disminuïts per segregació d'alguna part.
En tals casos es requerirà, a més del consentiment dels titulars afectats, l'aprovació de la junta de propietaris, a la qual incumbeix la fixació de les noves quotes de participació per als pisos reformats, amb subjecció al disposat en l'article 5º, sense alteració de les quotes restants.
Article 9 
1. Són obligacions de cada propietari: 
a) Respectar les instal·lacions generals de la comunitat i altres elements comuns, ja siguin d'ús general o privatiu de qualssevol dels propietaris, estiguin o no inclosos en el seu pis o local, fent un ús adequat dels mateixos i evitant en tot moment que es causin danys o desperfectes. 
b) Mantenir en bon estat de conservació el seu propi pis o local i instal·lacions privatives, en termes que no perjudiquin a la comunitat o als altres propietaris, rescabalant els danys que ocasioni per la seva negligència o el de les persones per qui degui respondre. 
c) Consentir en el seu habitatge o local les reparacions que exigeixi el servei de l'immoble i permetre en ell les servituds imprescindibles requerides per a la creació de serveis comuns d'interès general acordats conforme a l'establert en l'article 17, tenint dret que la comunitat li rescabali dels danys i perjudicis ocasionats. 
d) Permetre l'entrada en el seu pis o local als efectes previnguts en els tres apartats anteriors. 
e) Contribuir, conformement a la quota de participació fixada en el títol o a l'especialment establert, a les despeses generals de l'immoble, els seus serveis, càrregues i responsabilitats que no siguin susceptibles d'individualizació.
Els crèdits a favor de la comunitat derivats de l'obligació de contribuir al sosteniment de les despeses generals corresponents a les quotes imputables a la part vençuda de l'anualitat en curs i a l'any natural immediatament anterior tenen la condició de preferents a l'efecte de l'article 1923 del Codi Civil i precedeixen, per a la seva satisfacció, als enumerats en els apartats 3º, 4º i 5º d'aquest precepte, sense perjudici de la preferència establerta a favor dels crèdits salarials en l'Estatut dels Treballadors. 
El comprador d'un habitatge o local en règim de propietat horitzontal, fins i tot amb títol inscrit en el Registre de la Propietat, respon amb el propi immoble adquirit de les quantitats degudes a la comunitat de propietaris per al sosteniment de les despeses generals pels anteriors titulars fins al límit dels quals resultin imputables a la part vençuda de l'anualitat en la qual tingui lloc l'adquisició i a l'any natural immediatament anterior. El pis o local estarà legalment afecte al compliment d'aquesta obligació. 
En l'instrument públic mitjançant el qual es transmeti, per qualsevol títol, l'habitatge o local el transmet-te deurà declarar trobar-se al corrent en el pagament dels gats generals de la comunitat de propietaris o expressar els quals degui. El venedor deurà aportar en aquest moment certificació sobre l'estat de deutes amb la comunitat coincident amb la seva declaració, sense la qual no podrà autoritzar-se l'atorgament de document públic, tret que fos expressament exonerat d'aquesta obligació pel comprador. La certificació serà emesa en el termini màxim de set dies naturals des de la seva sol·licitud per qui exerceixi la funcions de Secretari, amb el vistiplau del President, qui respondran, en cas de culpa o negligència, de l'exactitud de les dades consignades pel retard en la seva emissió.
f) Contribuir, conformement a la seva respectiva quota de participació, a la dotació del fons de reserva existirà en la comunitat de propietaris per a atendre les obres de conservació i reparació de la finca. 
El fons de reserva, la titularitat de la qual correspon amb caràcter general a la comunitat, estarà dotat amb una quantitat que en cap cas podrà ser inferior al cinc per cent del seu últim pressupost ordinari.
A càrrec del fons de reserva la comunitat podrà subscriure un contracte de segur que cobreixi els danys causats en la finca, o bé concloure un contracte de manteniment permanent de l'immoble i les seves instal·lacions generals.
g) Observar la diligència deguda en l'ús de l'immoble i en les seves relacions amb els altres titulars i respondre davant aquests de les infraccions comeses i dels danys causats. 
h) Comunicar a qui exerceixi les funcions de Secretari de la comunitat, per qualsevol mitjà que permeti tenir constància de la seva recepció, el domicili a Espanya a l'efecte de citacions i notificacions de tota índole relacionades amb la comunitat. En defecte d'aquesta comunicació es tindrà per domicili per a citacions i notificacions el pis o local pertanyent a la comunitat, assortint plens efectes jurídics els lliuraments a l'ocupant del mateix. 
Si intentada una citació o notificació al propietari fos impossible practicar-la en el lloc previngut en el paràgraf anterior, s'entendrà realitzada mitjançant la col·locació de la comunicació corresponent en el tauler d'anuncis de la comunitat, o en lloc visible d'ús general habilitat a aquest efecte, amb la diligència expressiva de la data i motius pels quals es procedeix a aquesta forma de notificació, signada per qui exerceixi les funcions de Secretari de la comunitat, amb el vistiplau del President. La notificació practicada d'aquesta forma produirà plens efectes jurídics en el plaça de tres dies naturals. 
i) Comunicar a qui exerceixi les funcions de Secretari de la comunitat, per qualsevol mitjà que permeti tenir constància de la seva recepció, el canvi de titularitat de l'habitatge o local. 
Qui incomplís aquesta obligació seguirà responent dels deutes amb la comunitat reportades amb posterioritat a la transmissió de forma solidària amb el nou titular, sense perjudici del dret d'aquell a repetir sobre aquest. 
El disposat en el paràgraf anterior no serà d'aplicació quan qualssevol dels òrgans de govern establerts en l'article 13 hagin tingut coneixement del canvi de titularitat de l'habitatge o local per qualsevol altre mig o per actes concloents del nou propietari, o bé quan aquesta transmissió resulti notòria. 
2. Per a l'aplicació de les regles de l'apartat anterior es comptabilitzaran  generals les despeses que no siguin imputables a un o diversos pisos o locals, sense que la no utilització d'un servei eximeixi del compliment de les obligacions corresponents, sense perjudici de l'establert en l'article 11.2 d'aquesta Llei.
Article 10
1. Serà obligació de la comunitat la realització de les obres necessàries per a l'adequat sosteniment i conservació de l'immoble i dels seus serveis, de manera que reuneixi les degudes condicions estructurals, d'estanqueïtat, habitabilitat i seguretat. 
2. Els propietaris que s'oposin o demorin injustificadament l'execució de les ordres dictades per l'Autoritat competent respondran individualment de les sancions que puguin imposar-se en via administrativa. 
3. En cas de discrepància sobre la naturalesa de les obres a realitzar resoldrà el procedent a la Junta de propietaris. També podran els interessats sol·licitar arbitratge o dictamen tècnic en els termes establerts en la Llei. 
4. AL pagament de les despeses derivades de la realització de les obres de conservació que es refereix el present article estarà afecte el pis o local en els mateixos termes i condicions que els establerts en l'article 9 per a les despeses generals.
Article 11 
1. Cap propietari podrà exigir noves instal·lacions, serveis o millores no requerits per a l'adequada conservació, habitabilitat i seguretat de l'immoble, segons la seva naturalesa i característiques. 
2. Quan s'adoptin vàlidament acords per a realitzar innovacions no exigibles a tenor del paràgraf anterior i la quota del qual d'instal·lació excedeixi de l'import de tres mensualitats ordinàries de despeses comunes el dissident no resultarà obligat, ni es modificarà la seva quota, fins i tot en el cas que no pot privar-se-li de la millora o avantatge. 
Si el dissident desitja, en qualsevol temps, participar dels avantatges de la innovació, haurà d'abonar la seva quota en les despeses de realització i manteniment, degudament actualitzats aplicant el corresponent interès legal. 
3. Les innovacions que facin inservible alguna part de l'edifici per a l'ús i gaudi d'un propietari requeriran, en tot cas, el consentiment exprés d'aquest. 
4. Les vesses per al pagament de millores realitzades o per realitzar en l'immoble seran a càrrec de qui sigui propietari en el moment de la reclamació de les quantitats afectades al pagament d'aquestes millores.
Article 12 
La construcció de noves plantes i qualsevol altra alteració de l'estructura o fàbrica de l'edifici o de les coses comunes afecten al títol constitutiu i deuen sotmetre's al règim establert per a les modificacions del mateix. L'acord que s'adopti fixarà la naturalesa de la modificació, les alteracions que origini en la descripció de la finca i dels pisos o locals, la variació de quotes i el titular o titulars dels nous locals o pisos.
Article 13
1. Els òrgans de govern de la comunitat són els següents: 
a) La Junta de propietaris. 
b) El President i, si escau, els Vicepresidents.
c) El Secretari
d) L'Administrador 
En els estatuts, o per acord majoritari de la Junta de propietaris, podran establir-se altres òrgans de govern de la comunitat, sense que això pugui suposar menyscapte algun de les funcions i responsabilitats enfront de tercers que aquesta Llei atribueix als anteriors.
2. El President serà nomenat, entre els propietaris, mitjançant elecció, o , subsidiàriament, mitjançant torn rotatori o sorteig. El nomenament serà obligatori, si bé el propietari designat podrà sol·licitar el seu relleu al Jutge dintre del mes següent al seu accés al càrrec, invocant raons que li assisteixin per a això. El Jutge, a través del procediment establert en l'article 17.3ª resoldrà de plànol el procedent, designat en la mateixa resolució, al propietari que hagués de substituir, si escau, al President en el càrrec fins a que es procedeixi a una nova designació en el termini que es determini en la resolució judicial. Igualment podrà acudir-se al Jutge quan, per qualsevol causa, fos impossible per a la Junta designar President de la comunitat.
3. El President ostentarà legalment la representació de la comunitat, en judici i fora d'ell en tots els assumptes que l'afectin.
4. L'existència de Vicepresidents serà facultativa. El seu nomenament es realitzarà pel mateix procediment que l'establert per a la designació del President. 
Correspon al Vicepresident, o als Vicepresidents pel seu ordre, substituir al President en els casos d'absència, vacant o impossibilitat d'aquest, així com assistir-lo en l'exercici de les seves funcions en els termes que estableixi la Junta de propietaris. 
5. Les funcions del Secretari i de l'Administrador seran exercides pel president de la comunitat, tret que els estatuts, o la Junta de propietaris per acord majoritari, disposin la provisió d'aquests càrrecs separadament de la presidència. 
6. Els càrrecs de Secretari i Administrador podran acumular-se en una mateixa persona o bé nomenar-se independentment. 
El càrrec d'Administrador i, si escau, el de Secretari Administrador podrà ser exercit per qualsevol propietari, així com persones físiques amb qualificació professional suficient i legalment reconegudes per a exercir aquestes funcions. També podrà recaure en corporacions i altres persones jurídiques en els termes establerts en l'ordenament jurídic. 
7. Tret que els estatuts de la comunitat disposin en cas contrari, el nomenament dels òrgans de govern es farà pel termini d'un any.
Els designats podran ser remoguts del seu càrrec abans de l'expiració del mandat per acord de la Junta de propietaris, convocada en sessió extraordinària.
8. Quan el nombre de propietaris d'habitatges o locals d'un edifici no excedeixi de quatre podran acollir-se al règim d'administració de l'article 398 del Codi Civil, si expressament ho estableixen els estatuts.
Article 14
Correspon a la Junta de propietaris: 
a) Nomenar i remoure a les persones que exerceixin els càrrecs esmentats en l'article anterior i resoldre les reclamacions que els titulars dels pisos o locals formulin contra l'actuació d'aquells. 
b) Aprovar el pla de despeses i ingressos previsibles i els comptes corrents. 
c) Aprovar els pressupostos i l'execució de totes les obres de reparació de la finca, siguin ordinàries o extraordinàries, i ser informada de les mesures urgents adoptades per l'Administrador de conformitat amb el disposat en l'article 20 c) 
d) Aprovar o reformar els estatuts i determinar les normes de règim interior. 
e) Conèixer i decidir en els altres assumptes d'interès general per a la comunitat, acordant les mesures necessàries o convenients per al millor servei comú.
Article 15 
1. L'assistència a la Junta de propietaris serà personal o per representació legal o voluntària, bastant per a acreditar aquesta un escrit signat pel propietari. 
Si algun pis o local pertanyés pro indiviso a diferents propietaris aquests nomenaran un representant per a assistir i votar en les juntes. 
Si l'habitatge o local es trobés en usdefruit l'assistència i el vot correspondrà al nus propietari, qui, excepte manifestació en contrari, s'entendrà representat per l'usufructuari, devent ser expressa la delegació quan es tracti dels acords que es refereix la regla primera de l'article 17 o d'obres extraordinàries i de millora. 
2. Els propietaris que en el moment d'iniciar-se la junta no es trobessin al corrent en el pagament de tots els deutes vençuts amb la comunitat i no haguessin impugnat judicialment les mateixes o procedit a la consignació judicial o notarial de la suma deguda, podran participar en les seves deliberacions si bé no tindran dret a vot. L'acta de la Junta reflectirà els propietaris privats del dret de vot, la persona del qual i quota de participació en la comunitat no serà computada a l'efecte d'arribar a les majories exigides en aquesta Llei.
Article 16 
1. La Junta de propietaris es reunirà almenys una vegada a l'any per a aprovar els i comptes i en les altres ocasions que ho considera el President o ho demanin la quarta part dels propietaris, o un nombre d'aquests que representin almenys el 25 per 100 de les quotes de participació. 
2. La convocatòria de les juntes la farà el President i, en defecte d'això, els promotors de la reunió amb indicació dels assumptes a tractar, el lloc, dia i hora que se celebrarà en primera, o si escau, en segona convocatòria, practicant-se les citacions en la forma establerta en l'article 9. La convocatòria contindrà una relació dels propietaris que no estiguin al corrent en el pagament dels deutes vençuts a la comunitat i advertirà de la privació del dret de vot si es donen els supòsits previst en l'article 15.2. 
Qualsevol propietari podrà demanar que la Junta de propietaris estudiï i es pronunciï sobre qualsevol tema d'interès per a la comunitat; a aquest efecte dirigirà escrit, en el qual s'especifiqui clarament els assumptes que demana siguin tractats, al President el qual els inclourà en l'ordre del dia de la següent Junta que se celebri. 
Si a la reunió de la Junta no concorreguessin, en primera convocatòria, la majoria dels propietaris que representin, al seu torn, la majoria de les quotes de participació es procedirà a una segona convocatòria de la mateixa, aquesta vegada sense subjecció a quòrum. 
La Junta es reunirà en segona convocatòria en el lloc, dia i hora indicats en la primera citació, podent celebrar-se en el mateix dia si hagués transcorregut mitja hora des de l'anterior. En defecte d'això serà novament convocada, conforme als requisits establerts en aquest article, dintre dels vuit dies naturals següents a la junta no celebrada, cursant-se en aquest cas les citacions amb una antelació mínima de tres dies.
3. La citació per a la junta ordinària anual es farà, si més no, amb sis dies d'antelació, i per a les extraordinàries, amb la qual sigui possible perquè pugui arribar a coneixement de tots els interessats. La Junta podrà reunir-se vàlidament encara sense la convocatòria, sempre que concorrin la totalitat dels propietaris i així ho decideixin.
Article 17
Els acords de la Junta de propietaris se subjectaran a les següents normes:
1ª. La unanimitat només serà exigible per a la validesa dels acords que impliquin l'aprovació o modificació de les regles contingudes en el títol constitutiu de la propietat horitzontal o en els estatuts de la comunitat.
L'establiment o supressió dels serveis d'ascensor, porteria, consergería, vigilància o altres serveis comuns d'interès general, fins i tot quan suposin la modificació del títol constitutiu, o dels estatuts, requerirà el vot favorable de les tres cinquenes parts del total dels propietaris que, al seu torn, representin les tres cinquenes parts de les quotes de participació. L'arrendament d'elements comuns que no tinguin assignat un ús específic en l'immoble requerirà igualment el vot favorable de les tres cinquenes parts del total dels propietaris que al seu torn, representin les tres cinquenes parts de la quota de participació, així com el consentiment del propietari directament afectat, si ho hagués.
La realització d'obres o l'establiment de nous serveis comuns que tinguin per finalitat la supressió de barreres arquitectòniques que dificultin l'accés o mobilitat de persones amb minusvalidesa, fins i tot quan impliquin la modificació del títol constitutiu o dels estatuts, requerirà el vot favorable de la majoria dels propietaris que, al seu torn, representin la majoria de les quotes de participació.
Els efectes establerts en els paràgrafs anteriors d'aquesta norma, es computaran com vots favorables els d'aquells propietaris absents de la junta degudament citats, qui una vegada informats de l'acord adoptat pels presents conforme al procediment establert en l'article 9, no manifestin la seva discrepància per comunicació a qui exerceixi les funcions de secretari de la comunitat en el termini de trenta dies naturals, per qualsevol mitjà que permeti tenir constància de la recepció.
Els acords vàlidament adoptats conformement al disposat en aquesta norma obliguen a tots els propietaris.
2ª. La instal·lació de les infraestructures comunes per a l'accés als serveis de telecomunicació regulats en el Reial decret-Llei 1/1998, de 27 de febrer, o l'adaptació dels existents, així com la instal·lació de sistemes comuns o privatius, d'aprofitament de l'energia solar, o bé de les infraestructures necessàries per a accedir a nous subministraments energètics col·lectius, podrà ser acordada, a petició de qualsevol propietari, per un terç dels integrants de la comunitat que representin, al seu torn, un terç de les quotes de participació. 
La comunitat no podrà repercutir el cost de la instal·lació o adaptació d'aquestes infraestructures comunes, ni els derivats de la seva conservació i manteniment posterior, sobre aquells propietaris que no haguessin votat expressament en la Junta a favor de l'acord. No obstant, si amb posterioritat sol·licitessin l'accés als serveis de telecomunicacions o als subministraments energètics, i això requereixi aprofitar les noves infraestructures o les adaptacions realitzades en les preexistents, podrà autoritzar-se'ls sempre que abonin l'import que els hagués correspost, degudament actualitzat, aplicant el corresponent interès legal. 
Sense perjudici de l'establert anteriorment respecte a les despeses de conservació i manteniment , la nova infraestructura instal·lada tindrà la consideració als efectes establerts en aquesta Llei, d'element comú.
3ª. Per a la validesa dels altres acords bastarà el vot de la majoria del total dels propietaris que, al seu torn, representin la majoria de les quotes de participació.
En segona convocatòria seran vàlids els acords adoptats per la majoria dels assistents, sempre que aquesta representi, al seu torn, més de la meitat del valor de les quotes dels presents.
Quan la majoria no es pogués assolir pels procediments establerts en els paràgrafs anteriors, el Jutge, a instància de part deduïda en el mes següent a la data de la segona junta, i escoltant en compareixença els contradictors prèviament citats, resoldrà en equitat el que procedeixi dintre de vint dies, contats des de la petició, fent pronunciament sobre el pagament de costes.
Article 18
1. Els acords de la Junta de propietaris seran impugnables davant els Tribunals, de conformitat amb l'establert en la legislació processal general, en els següents supòsits:
a) Quan siguin contraris a la Llei o als estatuts de la comunitat de propietaris.
b) Quan resultin greument lesius per als interessos de la pròpia comunitat en benefici d'un o diversos propietaris.
c) Quan suposin un greu perjudici per a algun propietari que no tingui obligació jurídica de suportar-lo o s'hagin adoptat amb abús de dret.
2. Estaran legitimats per a la impugnació d'aquests acords els propietaris que haguessin salvat el seu vot en la Junta, els absents per qualsevol causa i els indegudament haguessin estat privats del seu dret de vot. Per a impugnar els acords de la Junta el propietari deurà estar el corrent en el pagament de la totalitat dels deutes vençuts amb la comunitat o procedir prèviament a la consignació judicial de les mateixes. Aquesta regla no serà d'aplicació per a la impugnació dels acords de la junta relatius a l'establiment o alteració de les quotes de participació que es refereix l'article 9 entre els propietaris.
3. L'acció caducarà als tres mesos d'adoptar-se l'acord per la Junta de propietaris, tret que es tracti d'actes contraris a la Llei o als estatuts en aquest cas l'acció caducarà a l'any. Per als propietaris absents dutxo termini es computarà a partir de la comunicació de l'acord conforme al procediment establert en l'article 9.
4. La impugnació dels acords de la Junta no suspendrà la seva execució, tret que el Jutge així ho disposi, amb caràcter cautelar, a sol·licitud del demandant escoltada ca comunitat de propietaris.
Article 19
1. Els acords de la Junta de propietaris es reflectiran en un llibre d'actes diligènciat pel registrador de la Propietat en la forma que reglamentàriament es disposi.
2. L'acta de cada reunió de la Junta de propietaris deurà expressar, almenys, les següents circumstàncies:
a) La data i el lloc de celebració.
b) L'autor de la convocatòria i, si escau, els propietaris que l'haguessin promogut.
c) El seu caràcter ordinari o extraordinari i la indicació sobre la seva celebració en primera o segona convocatòria.
d) Relació de tots els assistents i els seus respectius càrrecs, així com dels propietaris representats, amb indicació, en tot cas, de les seves quotes de participació.
e) L'ordre del dia de la reunió.
f) Els acords adoptats, amb indicació, en cas que això fos rellevant per a la validesa de l'acord, dels noms dels propietaris que haguessin votat a favor i en contra dels mateixos, així com de les quotes de participació que respectivament representin.
3. L'acta deurà tancar-se amb les signatures del President i del Secretari a l'acabar la reunió o dintre de deu dies naturals següents. Des del seu tancament els acords seran executius, tret que la Llei preveiés el contrari.
L'acta de les reunions es remetrà als propietaris, d'acord amb el procediment establert en l'article 9. 
Seran esmanats els defectes o errors de l'acta sempre que la mateixa expressi inequívocament la data i lloc de la celebració, els propietaris assistents, presents o representats, i els acords adoptats, amb indicació dels vots a favor i en contra, així com les quotes de participació que respectivament suposin i es trobi signada pel president i el Secretari. Aquesta subsanació deurà efectuar-se abans de la següent reunió de la Junta de propietaris, que deurà ratificar la subsanació. 
4. El Secretari custodiarà els llibres d'actes de la Junta de propietaris. Així mateix deurà conservar, durant el termini de cinc anys, les convocatòries, comunicacions, apoderaments i altres documents rellevants de la reunions.
Article 20 
Correspon a l'Administrador:
a) Vetllar pel bon règim de la casa, les seves instal·lacions i serveis, i fer a aquests efectes els oportuns advertiments i prevencions als titulars.
b) Preparar amb la deguda antelació i sotmetre a la Junta el pla de despeses previsibles, proposant els mitjans necessaris per a plantar cara als mateixos. 
c) Atendre a la conservació i entreteniment de la casa, disposant de les reparacions i mesures que resultin urgents, donant immediat compte d'elles al President, o , si escau, als propietaris. 
d) Executar els acords adoptats en matèria d'obres i efectuar els pagaments i realitzar els cobraments que siguin procedents. 
e) Actuar, si escau, com secretari de la Junta i custodiar a la disposició dels titulars la documentació de la comunitat. 
f) Totes les altres atribucions que es confereixin per la Junta.
Article 21 
1. Les obligacions que refereixen els apartats i) i f) de l'article 9 deuran complir-se pel propietari de l'habitatge o local en el temps i forma determinats per la Junta. En cas contrari, el President o l'Administrador, si així ho acordés la Junta de propietaris, podrà exigir-lo judicialment a través del procediment establert en aquest article. 
2. La utilització d'aquest procediment requeriria la prèvia certificació de l'acord de la Junta aprovat la liquidació del deute amb la comunitat de propietaris per qui actuï com Secretari de la mateixa, amb el vistiplau del President, sempre que tal acord hagi estat notificat als propietaris afectats en la forma establerta en l'article 9. 
3. La competència territorial correspondrà exclusivament al Jutge del lloc on es trobi la finca, no sent obligatòria la postulació mitjançant advocat ni procurador, sense perjudici dels amatent en l'apartat 10 d'aquest article. 
4. El procés començará per demanda succinta, a la qual s'acompanyarà la certificació que es refereix el nombre 2 d'aquest article. En el cas que el titular anterior deu respondre solidàriament del pagament del deute, i sense perjudici del seu dret a repetir contra el propietari actual, deurà ser demandat conjuntament amb aquest. En qualsevol cas deurà ser demandat el titular registral.
5. Presentada la demanda i admet a tràmit, el Jutge requerirà al demandat perquè, en el termini de vint dies, pagui al demandant, acreditant-lo davant el Tribunal, o comparegui davant aquest i al·legui, en escrit oposició, les raons per les quals, a la seva entendre, no deu, en tot o en part, la quantitat reclamada. El requeriment deurà efectuar-se en el domicili a Espanya, prèviament designat pel deutor, o en defecte d'això, en el propi pis o local, amb la prevenció que, de no pagar ni comparèixer al·legant les raons de la negativa al pagament, es despatxarà contra ell execució segons el previst en el nombre següent. 
6. Si el demandat no comparegués davant el Tribunal o no s'oposés a la demanda, el Jutge dictarà acte en el qual despatxés execució, que prosseguirà conforme a l'amatent per a les sentències judicials, per la quantitat deguda més els interessos i costes prevists i pels gats previs extrajudicials de les notificacions de la liquidació del deute, quan s'hagi utilitzat la via notarial. 
El sol·licitant d'aquest procés i el deutor executat no podran pretendre ulteriorment en procés ordinari la quantitat reclamada per aquell o la devolució de la qual amb l'execució obtingués. 
Des que es dicti acte despatxat execució, el deute reportarà l'interès legal del diners incrementat en dos punts.
7. Si el deutor atengués al requeriment de pagament, tan aviat com ho acrediti se li farà lliurament del document que consti el deute i s'arxivaran les actuacions.
No obstant, seran del seu compte les costes que s'indiquen en el nombre 10 d'aquest article i les despeses que es refereix el nombre anterior.
8. Si el deutor s'oposés al·legant raons per a negar-se al pagament, en tot o en part, el Jutge, previ trasllat al demandant de l'escrit d'oposició, seguirà la tramitació del judici verbal a partir del moment de la citació per a judici oral. No obstant, formulada oposició, l'actor podrà demanar l'embargament preventiu de béns del deutor suficients per a plantar cara a la quantitat reclamada, els interessos i les costes.
El Jutge acordarà en tot cas l'embargament preventiu sense necessitat que el creditor presti fiança. El deutor podrà lliurar-se de l'embargament prestant aval bancari per la quantia per la qual es decreti l'embargament preventiu.
9. Si el deutor compareix dintre de termini i s'oposa parcialment al pagament, al·legant pluspetició, només s'admetrà l'oposició si acredita haver pagat o lloc a la disposició del demandant, abans de la interposició de la demanda, la suma que reconeix com deguda. Si l'oposició es funda en pluspetició, només podrà demanar-se l'embargament preventiu per la suma que ascendeixi la quantitat no satisfeta pel deutor. 
10. La sentència que recaigui tindrà força de casa jutjada. 
S'imposaran les costes al litigant que hagués vist totalment desestimades les seves pretensions. D'estimar-se parcialment la demanda, cada part suportarà les costes causades a la seva instància i les comunes per la meitat. La condemna en costes inclourà els horaris de l'Advocat i del Procurador de la part vencedora, si hagués utilitzat els serveis professionals dels mateixos en la demanda o la contestació. 
11. Podran acumular-se durant el curs del procés, sense necessitat de retrotreure el procediment, les quotes vençudes amb posterioritat a la presentació de la demanda, considerant-se comunes a l'ampliació els tràmits que li hagin precedit. Aquesta facultat s'estendrà a la fase d'execució de la sentència. 
L'acumulació durant el procés del deute vençut amb la comunitat amb posterioritat a la presentació de la demanda requerirà la seva prèvia acreditació mitjançant una nova certificació de l'acord aprovatori de la liquidació, expedida conformement al disposat en l'apartat 2.
12. El recurs contra la sentència no serà admès a tràmit sí el demandat no acredités a l'interposar-lo tenir satisfeta o consignada la quantitat líquida que es contreu la sentència condemnatòria. 
Si la sentència condemnés al pagament de quantitats líquides per incompliment de terminis o quotes vingudes, es tindrà per desert el recurs si durant la seva tramitació deixés el recurrent d'abonar o consignar al seu temps les quals la seva mateixa índole vagin vencent.
Article 22 
1. La comunitat de propietaris respondrà dels seus deutes enfront de tercers amb tots els fons i crèdits al seu favor. Subsidiàriament i previ requeriment de pagament al propietari respectiu, el creditor podrà dirigir-se contra cada propietari que hagués estat part en el corresponent procés per la quota que li correspongui en l'import insatisfet. 
2. Qualsevol propietari podrà oposar-se a l'execució si acredita que es troba al corrent en el pagament de la totalitat dels deutes vençuts amb la comunitat en el moment de formular-se el requeriment que es refereix l'apartat anterior. 
Si el deutor pagués en l'acte de requeriment, seran del seu càrrec les costes causades fins a aquest moment en la part proporcional que li correspongui.
Article 23 
El règim de propietat horitzontal s'extingeix: 
1. Per la destrucció de l'edifici, excepte pacte en contrari. S'estimarà produïda aquella quan el cost de la reconstrucció excedeixi de 50per 100 del valor de la finca al temps d'ocórrer el sinistre, a menys que l'excés d'aquest cost estigui cobert per un segur. 
2. Per conversió en propietat o copropietat ordinàries.

CAPÍTOL III

Del règim dels complexos immobiliaris privats

Article 24
1. El règim especial de propietat establert en l'article 396 del Codi Civil serà aplicable a aquells complexos immobiliaris privats que reuneixin els següents requisits:
a) Estar integrats per dos o més edificacions o parcel·les independents entre si la destinació principal del qual sigui l'habitatge o locals.
b) Participar els titulars d'aquests immobles, o dels habitatges o locals que es trobin dividits horitzontalment, amb caràcter inherent a dita dreta, en una copropietat indivisible sobre altres elements immobiliaris, vials, instal·lacions o serveis.
2. Els complexos immobiliaris privats que es refereix l'apartat anterior podran: 
a) Constituir-se en una sola comunitat de propietaris a través de qualssevol dels procediments establerts en el paràgraf segon article 5. En aquest cas quedaran sotmesos a les disposicions d'aquesta Llei, que els resultarà íntegrament d'aplicació. 
b) Constituir-se en una agrupació de comunitats de propietaris. A aquest efecte, es requerirà que el títol constitutiu de la nova comunitat agrupada sigui atorgat pel propietari únic del complex o pels President de totes les comunitats cridades a integrar aquella, prèviament autoritzats per acord majoritari de les seves respectius juntes de propietaris. El títol constitutiu contindrà la descripció del complex immobiliari en el seu conjunt i dels elements, vials, instal·lacions i, serveis comuns. Així mateix fixarà la quota de participació de cadascuna de les comunitats integrades, les quals respondran conjuntament de la seva obligació de contribuir al sosteniment de les despeses generals de la comunitat agrupada. El títol i els estatuts de la comunitat agrupada seran inscrites en el Registre de la Propietat.
3. L'agrupació de comunitats que es refereix l'apartat anterior gaudirà, amb caràcter general, de la mateixa situació jurídica que les comunitats de propietaris i es regirà per les disposicions d'aquesta Llei, amb les següents especialitats:
a) La Junta de propietaris estarà composta, excepte acord en contrari, pels Presidents de les comunitats integrades en l'agrupació, els quals ostentaran la representació del conjunt dels propietaris de cada comunitat. 
b) L'adopció d'acords per als quals la Llei requereixi majories qualificades, exigirà, en tot cas, la prèvia obtenció de la majoria que es tracti en cadascuna de les juntes de propietaris de les comunitats que integren l'agrupació. 
c) Excepte acord en contrari de la Junta no serà aplicable a la comunitat agrupada el disposat en l'article 9 d'aquesta Llei sobre el fons de reserva. 
La competència dels òrgans de govern de la comunitat agrupada únicament s'estén als elements immobiliaris, vials, instal·lacions i serveis comuns. Els seus acords no podran menyscabar en cap cas les facultats que corresponguin als òrgans de govern de la comunitats de propietaris integrades en l'agrupació de comunitats. 
4. Els complexos immobiliaris privats que no adoptin cap de les formes jurídiques assenyalades en l'apartat 2 els seran aplicables, supletòriament respecte dels pactes que estableixin entre si els copropietaris, les disposicions d'aquesta Llei amb les mateixes especialitats assenyalades en l'apartat anterior. 
Disposició Adicional 
1. Sense perjudici de les disposicions que en ús de les seves competències adoptin les Comunitats Autònomes, la constitució del fons de reserva regulat en l'article 9.1 f) s'ajustarà a les següents regles: 
a) El fons deurà constituir-se en el moment d'aprovar-se per la Junta de propietaris el pressupost ordinari de la comunitat corresponent a l'exercici anual immediatament posterior a l'entrada en vigor de la present disposició. 
Les noves comunitats de propietaris constituiran el fons de reserva a l'aprovar el seu primer pressupost ordinari.
b) En el moment de la seva constitució el fons estarà dotat amb una quantitat no inferior al 2,50 per 100 del pressupost ordinari de la comunitat. A aquest efecte, els propietaris deuran efectuar prèviament les aportacions necessàries en funció de la seva respectiva quota de participació. 
c) A l'aprovar-se el pressupost ordinari corresponent a l'exercici anual immediatament posterior a aquell que es constitueixi el fons de reserva, la dotació del mateix deurà arribar a la quantia mínima establerta en l'article 9. 
2. La dotació del fons de reserva no podrà ser inferior, en cap moment de l'exercici pressupostari, al mínim legal establert. 
Les quantitats restades del fons durant l'exercici pressupostari per a atendre les despeses de conservació i reparació de la finca permesos per la present llei es computaran com part integrant del mateix a l'efecte del càlcul de la seva quantia mínima
A l'inici del següent exercici pressupostari s'efectuaran les aportacions necessàries per a cobrir les quantitats restades del fons de reserva conforme a l'assenyalat en el paràgraf anterior.

NORMES PRÒPIES DE LA LLEI DE REFORMA 8/1999

Disposició Adicional

1. L'article 396 del Codi Civil, queda redactat de la següent manera:
Els diferents pisos o locals d'un edifici o les parts d'ells susceptibles d'aprofitament independent per tenir sortida pròpia a un element comú d'aquell o a la via pública podran ser objecte de propietat separada, que durà inherent un dret de copropietat sobre els elements comuns de l'edifici, que són tots els necessaris per al seu adequat ús i gaudi, tals com el sòl, vol, fonamentacions, cobertes, elements estructurals i entre ells els pilars, bigues, forjats i murs de càrrega; les façanes, amb els revestiments exteriors de terrasses, balconades i finestres, incloent la seva imatge o configuració, els elements de tancament que les conformen i els seus revestiments exteriors; el portal, les escales, porteries, corredors, passos, murs, fosses, patis, pous i els recintes destinats a ascensors, dipòsits, comptadors, telefonies o a altres serveis o instal·lacions comunes, fins i tot aquells que anassin d'ús privatiu; els ascensors i les instal·lacions, conduccions i canalitzacions per al desguàs i per al subministrament d'aigua, gas o electricitat, fins i tot les d'aprofitament d'energia solar,; les d'aigua calenta sanitària, calefacció, aire condicionat, ventilació o evacuació de fums; les de detecció i prevenció d'incendis; les del porter electrònic i altres de seguretat de l'edifici, així com les d'antenes col·lectives i altres instal·lacions per als serveis audiovisuals o de telecomunicacions, totes elles fins a l'entrada a l'espai privatiu; les servituds i qualssevol altres elements materials o jurídics que per la seva naturalesa o destinació resultin indivisibles.
Les parts en copropietat no són en cap cas susceptibles de divisió i només podran ser alienades, gravades o embargades juntament amb la determinada privativa de la qual són annex inseparable. 
En cas d'alienació d'un pis o local els amos dels altres, per aquest sol títol, no tindran dret de tempteig ni de retracte. 
Aquesta forma de propietat es regeix per les disposicions legals especials i, en el que les mateixes permetin, per la voluntat dels interessats.
2. Sense perjudici del disposat en l'apartat anterior, les modificacions introduïdes en el Codi Civil i en la Llei Hipotecària pels articles 1 i 2 de la Llei 49/1960, de 21 de Julio, sobre Propietat Horitzontal, romanen en vigor amb la seva redacció actual (1)
(1) L'article 2 de la Llei 49/1960 amb la seva redacció original és el següent: 
Es modifica el nombre tercer de l'article vuitè, al que s'afegeixen dos nombre més, la cambra i cinquè, el nombre onzè de l'article cinc set, ambdós de la Llei Hipotecària, que queden redactats al tenor següent:
Article 8
3. Les finques urbanes i edificis en general, encara que pertanyin a diferents amos en domini ple o menys ple. 
4. Els edificis en règim de propietat per pisos la construcció dels quals estigui conclosa o, almenys, començada. 
En la inscripció es descriuran, amb les circumstàncies prescrites per la Llei, a més de l'immoble en el seu conjunt, els seus distints pisos o locals susceptibles d'aprofitament independent, assignat a aquests un nombre correlatiu, escrit en lletra, i la quota de participació que a cadascun correspon en relació amb l'immoble. En la inscripció del solar o de l'edifici en conjunt es faran constar els pisos merament projectats. 
S'inclouran a més aquelles regles contingudes en el títol i en els estatuts que configurin el contingut i exercici d'aquesta propietat. 
La inscripció es practicarà a favor de l'amo de l'immoble constituent del règim o dels titulars de tots i cadascun dels seus pisos o locals. 
5. Els pisos o locals d'un edifici en règim de propietat horitzontal, sempre que consti prèviament en la inscripció de l'immoble la constitució d'aquest règim.
Article 107 
11. Els pisos o locals d'un edifici en règim de propietat horitzontal inscrits conforme al que determina l'article vuitè.
Disposició Transitòria 
Les normes contingudes en l'article 21de la Llei sobre Propietat Horitzontal, conforme a la nova redacció donada a aquest precepte per la present Llei, no seran aplicables als processos judicials ja iniciats d'acord amb la legislació anteriorment vigent, els quals continuaran tramitant-se conformement a aquesta fins a la seva conclusió. 
Disposició Final
1. Queden derogades quantes disposicions generals s'oposin a l'establert en la present Llei. Així mateix queden sense efecte les clàusules contingudes en els estatuts de la comunitats de propietaris que resultin contràries o incompatibles amb aquesta Llei.
2. Els estatuts de les comunitats de propietaris s'adaptaran, en el termini d'un any, al disposat en la present Llei.